Toni Caesperlein: Verkehrsinfrastruktur und Immobilienwerte. Konzeptionelle, methodische und empirische Aspekte von monetären Bewertungsverfahren. Berlin u.a. (Reihe Wirtschaftsgeographie, Band 47) 2010. 320 S.
Inwieweit Immobilienwerte durch Verkehrsinfrastruktur beeinflusst werden, ist eine alte und in verschiedenen Facetten sowohl meist von Wirtschaftswissenschaftlern und Wirtschaftsgeographen bearbeitete Fragestellung. Es existiert bereits eine umfangreiche Literatur zur Verkehrsinfrastruktur als Standortfaktor für Immobiliennutzungen (z.B. Erschließung, Erreichbarkeit) und zu den damit verbundenen Auswirkungen auf den Preis von Immobilien. Dies ist jedoch nicht die Stoßrichtung der vorliegenden Diss. Der Autor interessiert sich dafür, wie sich verkehrsbedingte Lärmemissionen und Luftverschmutzung auf den Immobilienpreis auswirken.
Es geht insbesondere um die Frage, inwieweitder Heslacher Tunnel im Stuttgarter Süden und die durch ihn eingetretene Verringerung von Luftverschmutzung und Lärmemissionen zu positiven Auswirkungen auf die Immobilienpreise – und zwar nur auf die der Wohnimmobilien – seines räumlichen Einzugsbereiches geführt haben. Die Arbeit bietet eine spannende Überprüfung des angesprochenen Wirkungszusammenhangs zwischen Lärmreduktionen (durch denerwähnten Tunnelbau) und Wohnimmobilienpreisen. Der Autor bedient sich hierfür der hedonischen Methode, indem er Regressionsanalysenauf der Grundlage von Kaufpreis und anderen immobilienspezifischen Daten sowie zahlreichen sozioökonomischen Variablen und einigen Daten zu Lärmimmissionen berechnet. Dabei stellt der Preis die abhängige Variable dar, die durch die Regressionsmodelle zu erklären ist. Weiterhin sind neben dem eigentlichen Untersuchungsgebiet um den Heslacher Tunnel im Stuttgarter Süden drei weitere Kontrollgebiete einbezogen – eines im Westen, eines „konstruiert“ aus vielbefahrenen Straßen und eines als Gesamtstadt – um hierdurch „die verschiedenen Entwicklungspfade über einen längeren Zeitraum untereinandervergleichen zu können“ (255). So können etwaige Störfaktoren, welche die abhängige Variable beeinflussen, eingegrenzt und kontrolliert werden; Makrostandortfaktoren können ohne Genauigkeitsverlust vernachlässigt werden.
Leider liegt nicht jede Variable in der gewünschten (räumlichen) Differenzierung vor. Viele Angaben sind (z.T. aus datenschutzrechtlichen Gründen) nur auf Baublockebene vorhanden, so dass die Ausstrahlungseffekte nicht genau mit Distanzen unterlegt und gerechnet werden können. Angaben zu den Einkommensverhältnissen der Bewohner waren ebenfalls nicht verfügbar. Auch werden die für die Preisentwicklung relevanten Ankündigungseffekte nicht richtig mit einbezogen, da der Baubeginn des Tunnels als erster Beobachtungszeitpunkt gewählt wurde.
Trotz dieser Einschränkungen hinsichtlich der Datenqualität lassen sich dennoch unter anderem die folgende Ergebnisse aufzeigen:
- Der bereits in vielen anderen Studien bestätigte Noise Sensitivity Index liegt im Untersuchungsgebiet zwischen 0,3 (vor dem Tunnelbau) und 0,6 (nachher). Die berechneten Werte zeigen, dass der Lärm den Preis einer Wohnung signifikant negativ beeinflusst (wobei der Autor zu Recht darauf hinweist, dass weitere Effekte des Straßenverkehrs wie z.B. Erschütterungen ebenfalls enthalten sein können) und sich das Kaufpreisniveau für Wohnungen im Untersuchungsgebiet von einem vergleichsweise niedrigen auf ein durchschnittliches Niveau stabilisiert hat.
- Der Autor widerlegt zudem seine zuvor aufgestellte These, dass sich die Wertsteigerung durch die Verkehrsentlastung bei Wohnungen mit höherer Qualität stärker auswirkt als bei Wohnungen minderer Qualität. Statt dessen legt er dar, dass einfach ausgestattete Wohnungen nach der Verkehrsentlastung verhältnismäßig hohe Preise erzielen.
Leider lassen sich wegen methodischer Schwächen keine signifikanten Aussagen zur räumlich differenzierten Auswirkung der Ergebnisse machen, also zum Vergleich von Wertsteigerungen in direkter Nähe zum Tunnel und solchen bei Gebäuden in zurückversetzter Lage. Auch die zentrale Hypothese, dass „die Reduzierung des Durchgangsverkehrs durch den Bau des Heslacher Tunnels (…) im Stuttgarter Süden zu durchschnittlich höheren Wohnimmobilienpreisen“ führt, kann – im Abgleich mit den anderen Kontrollgebieten – nicht vollständig bestätigt werden. Dies gilt insbesondere für die Wohnungspreise entlang des ehemaligen Entlastungsschwerpunktes. Die Ergebnisse der Arbeit sind somit – trotz des Aufwandes bei den Berechnungen – in der Genauigkeit ihrer Aussagen nicht völlig zufriedenstellend. Dennoch ist die Arbeit aufgrund ihrer umfangreichen und perspektivenreichen Herangehensweise an das Thema Verkehrsinfrastruktur und Immobilienwerte lesenswert und bietet interessante Ansatzpunkte für die Planung und den Bau lärmreduzierender Verkehrsinfrastrukturen.
Guido Spars, Wuppertal
Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie Jg.58 (2014) Heft 1, S. 67-68
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